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Geld verdienen mit Ferienvermietung - ein einfacher ausführlicher Ratgeber.

Aktualisiert: 1. Feb. 2023

Sie besitzen einen Immobilie und haben sich schon öfters mal gefragt, wieviel Geld Sie wohl mit Ferienvermietung verdienen könnten? Sie besitzen keine passende Immobilie, haben aber schon öfters einmal darüber nach gedacht eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus anzumieten und dann an Feriengäste zu vermieten?


Dann sind Sie hier genau richtig. Mit dem folgenden Text steigen wir in die breite Welt der Ferienvermietung ein und beantworten dabei viele Fragen. Welche Fragen wir in welchem Text beantworten finden Sie in folgendem Verzeichnis.


#4 Welche Risiken gibt es für mich bei der Ferienvermietung? (in Arbeit) #5 Wieviel Geld benötige ich, um mit der Ferienvermietung zu starten? (in Arbeit) #6 Wo finde ich passende Wohnungen oder Häuser, die sich dazu eignen? (in Arbeit)

#7 Warum es am Ende des Tages schwerer ist als Sie denken (in Arbeit)


Ein lange Liste von Fragen, die Sie sich sicher schon einmal gestellt haben. Lassen Sie uns die Schritt für Schritt durchgehen.


#1 Mit Ferienvermietung Geld verdienen - warum jetzt eine gute Zeit dafür ist?


Ferienvermietung ist ein tolles Geschäft. Es ist relativ einfach damit zu beginnen und es gibt jeden Menge Tools und Helferlein, die Ihnen beim Einstieg in die Ferienvermietung helfen. Lassen Sie uns das einmal entlang der Wertschöpfung in der Ferienvermietung auseinander dividieren.


a. Buchungen sind erstmal nicht das Problem - Die Rolle der Online Reisebüros


Ein großer Teil der heutigen touristischen Nachfrage läuft über die großen "Online Travel Agencies" (OTA). D.h. Portale wie Booking, Airbnb, Expedia, Google & Co helfen Suchenden dabei eine tolle Unterkunft zu finden.


D.h. wenn Sie ein Gastgeber sind oder sein möchten und Ihre Unterkunft online präsentieren auf einer oder am besten allen OTAs, dann ist es de facto unmöglich keine Buchung zu erhalten. Es seid denn natürlich Sie bieten eine Unterkunft an, die qualitativ sehr nieder wertig ist oder Ihr Preis / Nacht ist für Ihre Region jenseits von Gut und Böse.


Meine Hypothese: wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus

  • mit Liebe einrichten,

  • es mit einem vernünftigen Preis / Nacht versehen und

  • dann auf den OTAs präsentieren

Dann ist es de facto unmöglich nicht eine Buchung zu erhalten. D.h. Sie werden auf jeden Fall Gäste empfangen, Buchungen erhalten und damit Einnahmen generieren.


b. Standardisierung & Automatisierung - Tools & Software zur Unterstützung


Vorbei sind die Zeiten, in denen Sie alles per Hand erledigen mussten. Buchungen annehmen, Kalender verwalten, Gästedaten speichern und Meldungen an offizielle Stellen machen.


Für jeden Schritt in der Ferienvermietung gibt es Tools und Standardsoftware, die Ihnen das Leben in der Ferienvermietung erleichtern. Bei 1 oder 2 Ferienwohnungen kommen Sie analog noch ganz gut zurecht, sobald Sie aber automatisieren möchten und Fehler vermeiden wollen, kommen Sie an Tools & Software nicht mehr vorbei.


Für die folgenden Schritte gibt es ganzheitliche Lösungen oder auch spezialisierte Produkte, die allen miteinander verbunden werden können.


  • Website Baukasten - für Ihre Unterkunft benötigen Sie eine professionelle Oberfläche, sprich eine Homepage, auf der Sie Ihre Ferienimmobilie präsentieren und über die der Gast buchen oder Kontakt aufnehmen kann.

  • Channel Management - das Ausspielen Ihre Preise und Verfügbarkeiten in alle OTAs ohne, dass Sie den Überblick verlieren.

  • Buchungsverwaltung - Sie benötigen eine Stelle, in der Sie alle Daten für den Gast ablegen können. Wann kommt er, wie lange bleibt er, hat er Sonderwünsche und was muss er bezahlen? All da können Sie mit modernen Buchungstools erledigen

  • Digitale Gästereise - Wenn Sie die Kommunikation mit dem Gast automatisieren möchten, für Fragen, die Standard sind und immer wieder kommen, dann gibt es Tools, mit denen Sie automatische Kommunikation einrichten können. Damit sparen Sie sich viel Zeit und können sich auf die speziellen Wünsche des Gastes einlassen.

  • Payment & Bezahlung - Sie möchte keine Barzahlung annehmen? Im Bereich Payment gibt es Tools von PayPal oder auch Stripe mit denen Sie Gästen alle Zahlungsmittel zugänglich machen können.

  • Pricing - was ist der richtige Preis pro Nacht? Was macht die Konkurrenz und wie bepreise ich langfristig? All diese Fragen werden von modernen Pricing Tools beantwortet, so dass Sie präzise Arbeiten können


Long story short, nie war die Zeit besser, um mit schlankem Aufwand in die Ferienvermietung einzusteigen. Nie gab es so viele Tools und Software, die Ihnen als Besitzer und Gastgeber die täglich Arbeit maximal erleichtern kann.


c. 365 Tage im Jahr - Die Freude am Reisen und Home-Office


Wir leben in einer Zeit in der Menschen gerne Reisen. Jeder von uns ist mobil, mal mit dem Auto und mal mit dem Flugzeug oder öffentlichen Verkehrsmitteln.


Durch die Digitalisierung und nicht zuletzt Covid haben wir gelernt, dass es sich auch ganz gut aus dem Homeoffice heraus arbeiten lässt. Am Mittwoch wegfahren, Donnerstag und Freitag per Zoom ein paar Calls machen und dann am Wochenende die Berge genießen, genau das spielt Ihnen in die Arme wenn Sie überlegen mit dem Theme Ferienvermietung einzusteigen.


Regionen auf dem Land profitieren davon, weil es nun zu fast jeder Jahreszeit Gründe gibt, ein paar Tag auf dem Land zu verbringen, um zu Arbeiten oder Sport zu treiben.


Statt 1 oder 2 großen langen Urlauben im Jahr, tendieren wir dazu unser Jahr in 6 oder 7 oder 8 kürzere Urlaube aufzuteilen. Kurze Phasen der Auszeit helfen uns besser vom Alltag zu erholen.


Perfekt für Ihr Geschäft mit der Ferienvermietung, da Sie nicht nur auf den Schnee im Winter oder das gute Wetter im Sommer warten müssen, um Geld zu verdienen.



#2 Wieviel Geld kann ich mit Ferienvermietung überhaupt verdienen?


Die Frage ist sehr einfach, aber wie immer, nicht ganz so einfach zu beantworten. Wir versuchen hier einmal eine Annäherung mit Hilfe von 2 Variablen: Auslastung & Tagesrate.


Ganz wichtig: wir reden hier erst einmal von Umsatz. Oder besser, Umsatzpotential. Das ist die Frage nach der Summe alle Gästezahlungen am Ende eines Jahres. Das ist nicht gleichbedeutet mit Netto-Einnahmen. Um vom Umsatz (brutto) zum Einkommen (netto) zu kommen, gilt es noch viel Kostenpositionen zu besprechen und zu analysieren.


a. Wie genau setzt sich Umsatz zusammen?


Der Brutto-Umsatz aus Ferienvermietung, den Sie mit einer Ferienwohnung oder mit einem Ferienhaus pro Jahr verdienen können, setzt sich zusammen aus drei Kennzahlen:

  • Der Auslastung

  • Dem Tagespreis, und

  • Der Zahl der vermieteten Tage pro Jahr

Nehmen wir an, Sie vermieten 365 Tage im Jahr, dann ergibt sich der gesamte Brutto-Umsatz aus Ferienvermietung nach der folgenden Formel:


Umsatz = Auslastung in % * Tagespreis * 365 Tage

Um zum Netto-Einkommen zu gelangen gibt es noch einen Posten auf der Kostenseite, die es gilt zu berücksichtigen. Wir haben dazu einen kleinen Rechner gebaut, den Sie sich hier ansehen können: Ferienimmobilien Rechner / Rechner für Ferienvermietung.


b. Die Auslastung - auf die Saison kommt es an, oder auch nicht?

Die Auslastung. Mit wie vielen Tagen pro Jahr kann man rechnen? Die Frage ist nicht ganz einfach, da die Auslastung an vielen Variablen hängt.


  • Der Serviced Apartment Anbieter Limehome sagt er erreicht mit seinen City-Apartments eine Auslastung von 90% über das Jahr hinweg

  • Bei stayFritz sind wir auf dem Land im Bereich der Ferienvermietung bei ca 80% Auslastung über das Jahr hinweg

  • Der inhabergeführte Tourismus in Oberbayern rechnet mit einer Auslastung von maximal 65%

  • Österreichische Buy-to-Let Konzept kalkulieren mit Auslastungen von ca 50% im Jahr, weil es gerade in Skigebieten Zwischenphasen gibt in denen ein Gebiet da facto ausgestorben ist für den Tourismus

Sie sehen, die Zahlen schwanken relativ stark. Unser Take wäre dieser.

  • Sind Sie in einer Location aktiv mit Ferienvermietung, die eine sehr starke Schwankung hat, z.B. typische Badeorte, dann sind Auslastungen jenseits der 50% vermutlich sportlich

  • Sind Sie in einer Location, die sich als 365 Tage im Jahr Destination eignet, dann können Sie durchaus Auslastungen von 90% oder mehr erreichen. Realistisch ist vermutlich ein Korridor zwischen 65% und 85%


Der Tagespreise - eine Bandbreite


Kommen wir nun zum Tagespreis. Eine sehr spannende Größe bei der Kalkulation der möglichen Einnahmen aus der Ferienvermietung.


Der Tagespreis ist der Preis, den Sie pro Nacht aufrufen, wenn ein Gast buchen möchte. Das ist der Preis, den Sie von Booking kennen, wenn Sie auf der Suche nach einem Hotel sind. Den Tagespreis definieren Sie. Sie sind "im Driver-Seat" und definieren wieviele € Sie pro Tag bzw. Übernachtung vom Gast abrechnen wollen.


Tagespreise schwanken je nach Location, Qualität der Unterkunft, Jahreszeit und Grüße extrem.

  • Einfach 2 oder 3 Sterne City-Hotels geben Ihre Doppelzimmer für 40€/Nacht her

  • Luxuriöse Airbnb's in den USA oder auf aussergewöhnlichen Inseln können gut und gerne 10.000€ oder mehr pro Nacht aufrufen

Wir möchten hier keine Extremen diskutieren. Wir reden hier nicht über die Jugendherberge und wir können auch nicht über die super Premium Top-Immobilien sprechen. Aber wir können eine gute Bandbreite darstellen für Objekte in unseren Breitengraden.


Nehmen wir das Beispiel einer Ferienunterkunft mit 3 Schlafzimmern für maximal 8 Personen in einer tollen Lage in der Natur

  • Oberbayern - die Tagespreise schwanken von 180€/Nacht im November bis zu 800€/Nacht im Sommer oder zu spitzen Reisezeiten

  • Kroatien & Mallorca - hier sind die Schwankungen noch etwas extremer. Währen in der schwachen Reisezeit die Preise eher am Boden sind (< 100€/Nacht), so kann man im Sommer schon mal die 1.000€ / Nacht ankratzen. Das hängt dann an Dingen wie Blick, Lage oder Pool

  • Südtirol / Italien - in den touristischen Hotspots rund um die Sella-Runde, gibt es spannende Entwicklungen im Bereich der Tagespreise. Von ca 150€ / Nacht in der absoluten Nebensaison bis weiter über 1.500€ / Nacht in der Wintersaison sind hier durchaus realisierbar mit einer Ferienunterkunft

Sie sehen, die Tagespreise schwanken stark, halten sich jedoch immer im Korridor zwischen ca 200€ / Nacht und 1.000€ / Nacht. Multiplizieren Sie das nun mit der Auslastung, die Sie erreichen müssen, dann kommen Sie auf ein Brutto-Umsatz pro Jahr mit dem Sie rechnen können.


#3 Ich möchte mit der Ferienvermietung beginnen, wie fange ich an?


Die Antwort ist einfach und kompliziert zugleich. Um mit der Ferienvermietung zu beginnen benötigen Sie eine Immobilie, ein Grundstück oder einen Stellplatz, den Sie vermieten können Sobald Sie das haben, können Sie loslegen. Klingt gut, oder?


a. Welche Art Objekt oder Unterkunft benötige ich für die Ferienvermietung?


Am Ende des Tages ist es ganz egal, welche Art der Unterkunft Sie haben. Wichtig sind ein paar Kriterien, die es Ihnen einfacher machen, langfristig erfolgreich mit der Ferienvermietung zu sein.

  • Lage: Wo genau befindet sich die Unterkunft? Ist sie in der Stadt oder auf dem Land? Warum sollten Menschen an diesen Ort kommen. Ist er gut zum Shoppen (Stadt) oder haben Ihre Gäste direkten Zugang zu toller Natur? Sie müssen Ihren Gästen einen Grund geben an diesen Platz zu kommen

  • Typ: Hier gibt es keinen echten Grenzen. Meistens gibt es lokale Gesetze, Bauvorschriften oder Bebauungspläne, die vorgeben welche Art der Objekte Sie aufstellen oder für die Ferienvermietung nutzen dürfen. Haben Sie das geklärt, dann können Sie alles für die Ferienvermietung, was spannend ist. Z.b. ein Tiny Home, ein kleines Chalet oder eine schicke Penthouse Wohnung in der Stadt. Der Fantasie und Kreativität sind da keine Grenzen gesetzt

  • Potentielle Auslastung: Sie sollten sich eine Lage auswählen in Kombination mit einem passenden Objekt, das Ihnen die Chance gibt möglichst viele Monate im Jahr eine gute Auslastung erzielen zu können. Je mehr Ihre Lage oder Ihre Destination eine 365-Tage Destination ist, desto einfacher werden Sie sich tun.

  • Ausstattung & Design: Wir haben die Erfahrung gemacht, das Sie generell fast jedes Objekt ( in Deutschland ) kurzzeit-vermieten können. Am Ende des Tages ist es eine Frage des Preises pro Nacht den Sie aufrufen. Je näher Sie beim Interior Design und Ausstattungsstandard dem Wohnstandard in Ihrer Region kommen, desto einfacher werden Sie sich tun. Im besten Fall haben Sie die Mittel und Möglichkeiten Ihr Objekt mit allen Amenities auszustatten, die sich Ihr Zielgast nur vorstellen kann.

Die Liste könnten wir noch fortführen. Ich denke jedoch, das sind die wichtigsten Faktoren, die Sie bei der Wahl des passenden Objektes bedenken sollten. Natürlich ist es auch ein Stück weit Luxus, wenn Sie so viele Objekte zur Auswahl haben. In der Realität haben Sie vermutlich eine bestimmte Region oder ein bestimmtes Objekt im Auge und sind nicht auf allen dieser Faktoren flexibel. In diesem Fall machen Sie einfach das Beste aus Ihrem Objekt, das Sie ins Herz geschlossen haben.


b. Muss ich das Objekt kaufen oder reicht es wenn ich es zur Miete habe?


Das ist eine spannende Frage. Die Antwort ist: es geht beides. Wenn Sie ein Objekt kaufen, dann haben Sie es zu 100% unter Kontrolle. Vom Boden über die Ausstattung bis hin zur Farbwahl oder der Smart Home Ausstattung haben Sie die alleinige Entscheidungshoheit. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus noch mehr als in einem Apartment in einer größeren Wohnanlage.


Wenn Sie ein Objekt mieten, dann ist es ganz wichtig, dass Sie mit Ihrem Vermieter vorher sprechen, was genau Sie mit dem Objekt vorhaben. Er muss wissen, dass Sie es für die Ferien- oder Kurzzeitvermietung nutzen möchten. Sie sollten das auch in Ihrem Mietvertrag festhalten, dass Sie das Objekt so nutzen dürfen, wie Sie das möchten.


Das Anmieten von Ferienobjekten ist eine gute Möglichkeit in die Ferienvermietung unkompliziert einzusteigen, da das Anmieten im schlimmsten Fall nach 3 Monaten wieder beendet werden kann und Sie auch keinen 6 oder 7-stellligen Betrag investieren müssen. Der Nachteil: Sie haben nicht alle Änderungen in der Hand und benötigen im Zweifel die Zustimmung vom Eigentümer.


In beiden Fällen ist es wichtig, dass Sie, bevor Sie loslegen, mit der Gemeinde checken, ob eine touristischen oder geschäftliche Kurzzeitvermietung in dem Gebiet Ihrer Immobilie zulässig ist. Stellen Sie vor, Sie statten das Objekt aus, investieren Geld und dann kommt die Gemeinde und verbietet Ihnen die Vermietung. Das möchte keiner.


Long story short: in beiden Varianten, Miete und Kauf, starten Sie gut in die Ferienvermietung. Sie haben die Wahl und können je nach Objektangebote und Präferenzen entscheiden.


c. Was sind die konkreten ersten Schritt?

Ich bin ein ganz großer Freund von machen. Wir haben wie folgt begonnen. Ich finde das einen guten und praktischen Ansatz, der auch recht leicht umsetzbar ist.


  • Setzen Sie auf allen Immobilienportalen einen Alert / Suchagenten auf, der Ihnen die aktuellsten Objekte per Email zuschickt

  • Schreiben Sie alle Eigentümer an, deren Objekte Sie spannend finden und beginnen Sie mit Besichtigungen

  • Formulieren Sie in den Pitch an den Eigentümer schon Ihre Zielvorstellungen zur Wohnung

  • Checken Sie parallel mit der Gemeinde ob, ob eine Kurzzeitvermietung zulässig ist

  • Haben Sie ein Objekt, das Ihnen zusagt, dann schlagen Sie direkt zu und testen Sie. Im schlimmsten Fall stellen Sie die Ferienvermietung in 3-4 Monaten wieder ein.

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