Eine spannende Frage, die wir uns als Investor in eine Ferienimmobilie immer wieder stellen. Um die Entscheidung, auf finanzieller Seite, etwas leichter zu machen haben wir den Ferienimmobilien Rechnet entwickelt. Ein einfaches web basiertes Tool, um Umsätze und Kosten einer Ferienimmobilie zu prognostizieren und mögliche Ergebnisse und Kennzahlen abzuschätzen.
Die Grundidee des Ferienimmobilien Rechners
Im Kern ist die Idee recht einfach. Es geht um die Frage "Wieviel Geld kann ich unter dem Strich mit meiner Ferienwohnung oder meinem Ferienhaus verdienen?" Es geht nicht darum auf den letzten €-cent genau die Steuerbelastung in Jahr 3 zu berechnen, sondern mit ein paar wenigen Annahmen abzuschätzen, ob sich das Investment in die betrachtete Ferienimmobilie lohnt.
Die Umsatzseite
Wir kalkulieren dabei die zu erwartenden Umsätze auf Basis der folgenden Variablen:
Erwartete Auslastung in % nach Monaten
Geplante Tagesraten (Average Daily Rate) nach Monaten in €
Anzahl der Tage je Monat
Bei den Umsätzen handelt es sich um die durch die Gäste gebuchten Brutto-Umsätze. D.h. inklusive aller Positionen wie Portal-Provision oder Mehrwertsteuer.
Die Kostenseite
Bei den zu erwartenden Kosten unterscheiden wir zwischen den variablen Kosten und den fixen Kosten.
Zu den variablen Kosten zählen wir:
die Mehrwertsteuer
die Portal Provision für Booking, Airbnb & Co
die Kosten für das Housekeeping, also €-(Voll) Kosten je Stunde Reinigung
die Kosten für die (Miet-) Wäsche
die Anzahl der Gäste je Aufenthalt sowie die Dauer eines Aufenthaltes
Zu den fixen Kosten zählen wir Ausgaben wie:
eine Nettokaltmiete oder die Finanzierungskosten (Zins & Tilgung)
die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (die könnte man auch als variable Kosten ansetzen)
die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
die Kosten für Internet und Telekommunikation
die Kosten für Buchhaltung und Verwaltung, sowie
die sonstigen Kosten (die hier und da immer wieder auftauchen ohne sie vorher zu kennen)
Die Ergebniskennzahlen
Der Ferienimmobilien Rechner berechnet die Umsätze und reduziert sie um die Kosten (fix & variabel). Das Ergebnis sind eine Handvoll Kennzahlen, die erste Rückschlüsse erlauben hinsichtlich der Ferienimmobilie.
Gesamtumsatz p.a. - mit welchem Umsatz kann ich ungefähr rechnen?
Durchschnittliche Auslastung - mit welcher Auslastung wird dieser Umsatz generiert?
Durchschnittliche Tagesrate - welchen Tagespreise rufe ich im Schnitt auf?
Ergebnis vor Steuern - wieviel Geld bleibt unter dem Strich übrig
Wichtig bei der Betrachtung: Sie modellieren hier mit Annahmen. Der Rechner gibt Ihnen ein Gefühl für die Größenordnung der Umsätze und Kosten. Er zeigt an welchen Stellschrauben Sie drehen müssen, um das Ergebnis stärker zu beeinflussen.
Anwendungsfälle für den Ferienimmobilien Rechner
Wir nutzen den Rechner selbst für verschiedene Anwendungsfälle. Je nachdem welchen Einflug Sie auf das Theme Ferienvermietung / Ferienimmobilie haben ist der Rechner sehr breit nutzbar. Hier ein paar Ideen, wie wir den Rechner einsetzen.
Prüfung neuer Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die wir für stayFritz langfristig anmieten. Hieraus kalkulieren wir die Höhe der Nettokaltmiete, die wir in der Lage sind zu bedienen
Ankaufsprüfung neuer Ferienimmobilien. Wir bekommen regelmässig Immobilien zum Kauf angeboten, die sich für die Ferienvermietung eignen. Mit dem Rechner können wir schnell und elegant die "Marge" kalkulieren, die die Immobilie für die Bedienung des Kapitaldienstes generieren kann
Plausibilisierung der Umsatz und Kostentreiber - wir nutzen den Rechner, um je nach Region zu verstehen, welches die größten Stellschrauben sind um das Ergebnis der Ferienvermietung positiv oder negativ zu beeinflussen.
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