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Vacation Rental Arbitrage - Wie gestaltet ich eine passende Miete zwischen Eigentümer und Pächter

Das Kernmodell bei uns, der stayFritz GmbH, liegt darin spannende Ferienwohnungen, Ferienhäuser oder auch kleinteilige Gästehäuser langfristige anzumieten und dann als moderne Ferienunterkunft zu betreiben.

Dabei erhält der Eigentümer bzw. der Vermieter eine feste Pacht / Miete und wir als Betreiber erhalten das Objekt für den Betrieb. Mit allen Vor- und Nachteilen.


Eine der spannendsten Fragen im Onboarding ist die Frage nach der exakten Höhe der Pacht. Wie hoch ist die Netto-Kaltmiete, damit sich der Betrieb lohnt und der Eigentümer Spaß daran hat seine Ferienimmobilie an uns oder den Betreiber zu vermieten.


Es gibt viele Faktoren, die die Höhe der Miete / Pacht beeinflussen, wie z.B.

  • Was ist der erwartet Brutto-Umsatz aus der Ferien- oder Kurzzeitvermietung pro Jahr?

  • Wie ist die Immobilie finanziert und muss der Eigentümer noch eine Annuität bedienen?

  • Welche Renditeerwartung hat ein Eigentümer an die Vermietung seiner Immobilie?

  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie, ist sie neu und möbliert oder komplett renovierungs- und sanierungsbedürftig?

Ich nehme mir hier an der Stelle einmal den Fall raus: neue Immobilie, frisch renoviert und möbliert.


Ausgangslage des Eigentümers und Verpächters


Konkret geht es um ein kleineres Gästehaus in Oberbayern. Der Eigentümer suchte einen modernen Pächter. Aus Sicht des Eigentümers gab es drei Ziele, die über die Verpachtung erreicht werden sollte.

  1. Der Eigentümer muss sich nicht mehr selbst um die Vermietung kümmern

  2. Die Netto-Pacht pro Monat deckt die Finanzierungskosten für laufende Kredite

  3. Das Pachtmodell enthält einen Umsatzkicker für besonders gute Jahre

Eine nicht ganz einfache Situation, weil das Pachtmodell zum einen nach "unten" abgesichert sein muss, um die Annuität aus Immobilienfinanzierung zu decken. Gleichzeitig sollte es die Flexibilität haben, positive Ausschläge nach "oben" in guten Jahren mitzunehmen und davon zu profitieren.


Die Lösung: feste Pacht, Zielpacht und Umsatzanteil


Nach langen Modellierungen und intensiven Diskussionen entstand des folgende Modell mit dem sich Eigentümer und Pächter bei gut fühlten.


Fester Bestandteil: Pro Monate wurde eine feste Netto-Kaltmiete vereinbart. Unabhängig von Vermietungssituation in Richtung Gäste fliest dieser Betrag immer. Egal ob im Sommer oder Winter. Egal ob in der Hochsaison oder in der Nebensaison. Die Netto-Kaltmiete ist fest.


Variabler Bestandteil: Am Ende eines Jahres wird der gesamte Umsatz kalkuliert, der binnen 12 Monaten erarbeitet wurde. Die Zielpacht pro Jahr wird definiert als ein bestimmter %-tualer Anteil der jährlichen Nettokaltmiete. Das Delta aus bereits pro Monat fest entrichteter Pacht und der Summe des %-Wertes auf den Jahresumsatz ist der Umsatzkicker. Hier ein einfaches Rechenbeispiel.

  • Die feste Miete pro Monat beträgt 500€. Das macht im Jahr 6.000€ Nettokaltmiete. Ohne MwSt. Ohne Nebenkosten.

  • Der Netto-Jahresumsatz beträgt 40.000€. Der vereinbarte Prozentbetrag für die Pacht liegt bei 20%, d.h. die Zielpacht (inkl. Umsatzkicker) pro Jahr sind 8.000€

  • D.h. es ergibt sich ein Delta von 2.000€, 8.000€ als Ziel minus der bereits über das Jahr bezahlten 2.000€

Einmal im Jahr wird dieses Delta kalkuliert.


Diskussion: Der Vorteil für den Eigentümer liegt auf der Hand. Die Miete ist nach unten abgesichert. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn es hinter der Immobilie noch Finanzierungen gibt, die noch laufen. Über die Zielpacht in % des Netto-Umsatzes hat der Eigentümer die Möglichkeit seine Pacht pro Jahr noch etwas aufzubessern im Falle eines guten Jahres. Für den Betreiber liegt der Vorteil in einer konservativ kalkulierten Pacht. Ähnlich wie bei den Provisionen der großen OTAs wird eine Erhöhung der Pacht nur dann fällig, wenn auch der passende Umsatz dazu da ist.

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