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Renovierungsbedürftiges Gästehaus in Oberbayern kaufen - so nähern wir uns einer Entscheidung



Ferienimmobilien sind spannend. Jeden Tag passieren neue Dinge. Mit den folgenden Zeilen nehmen wir Sie mit auf eine Reise durch unsere Gedanken, wie wir uns dem Thema Ankauf einer Ferienimmobilie nähern, die wir u.U. ankaufen, renovieren und betreiben möchten.


A. Was ist passiert?


Heute ist uns ein schönes Gästehaus angeboten worden. Zum Kauf.

  • Gute Lage in den oberbayrischen Alpen

  • Knapp 10 Ferienwohnungen in einem Gebäude

  • Die Einheiten sind funktionsfähig, aber nicht zeitgemäß

  • Weder vom Stand der Technik noch vom Interior Design

Alter Bestand. Region mit Potenzial und guter Nachfrage. Schwierige Finanzierungsbedingungen. Hohe Zinsen. Hohe Renditeerwartungen. Ich liebe diese Herausforderungen.

  • Was tun wir damit?

  • Was könnte man daraus gestalten

  • Wie kann das Projekt finanziert werden?

  • Welches Invest ist notwendig?

  • Was ist die Zielgruppe?

  • Wie können wir uns diesem Thema nähern, was ist das Konzept?


B. Wie kommen wir zu einer Entscheidungsfindung

Wir nähern uns solche einem Projekt immer auf die gleiche Art und Weise. Wir haben die folgenden Prämissen im Kopf.


  1. Erhaltung des lokalen Charakters: wir bringen das Konzept der kleinteiligen Ferienunterkünfte, typischerweise Ferienwohnung und Ferienhaus, in die aktuelle Zeit und erhalten dabei den Geist und das Flair Oberbayerns.

  2. Wir setzen auf Technologie & Automatisierung: eine kleinteilige Ferienunterkunft führt nur dann zum finanziellen Erfolg, wenn wir einen großen Teil der Operations automatisieren können. Das bedeutet voll digitale Vermarktung, halb-automatisches Housekeeping und digitale Gästereise.

  3. Vermarktung & Betrieb 365 Tage im Jahr: Der Ankauf und die Renovierung kosten viel Zeit und Geld. Finanzierungspartner drängen auf zügige Rückzahlung und schnelle Reduzieren des Ausfallrisikos. Daher ist es zwingend erforderlich eine solche Immobilie 365 Tage im Jahr zu betreiben. Ohne Pause und ohne Ruhezeiten

  4. Nachhaltigkeit & Kreislaufwirtschaft: Moderne Energiekonzepte & Haustechnik, natürliche Materialien und Eye-Catcher wie Wallboxen sind notwendig. Gleichzeit wollen wir pragmatisch bleiben und uns nicht verkünsteln.

  5. Datenbasiert: Jede Phantasie muss am Ende finanzierbar sein und sich rechnen. Jedes Objekt ist für uns ein Business Case, der in sich schlüssig und rechenbar sein muss. Bevor wir die ersten Schritte tun wird der Case gerechnet.


C. Abschätzung des Potentials für die Ferienvermietung


Am Ende des Tages ist die Entscheidung relativ einfach. Für uns, aus der Brille der stayFritz, ist entscheidend, was wir jeden Monat aus dem Betrieb des Objektes erlösen können. (Eigentlich logisch :-))

  • Welche Finanzierungskosten bringt das Projekt mit sich?

  • Welchen Umsatz (brutto) trauen wir uns bei der Vermietung der Einheiten zu?

  • Welche Kosten haben wir (variabel) bei der Vermietung und welche Kosten müssen wir noch aufbauen, um den Betrieb überhaupt auf die Beine zu stellen.

Die spannendste Frage ist die Frage nach dem Umsatzpotential. Der Umsatz setzt sich aus den folgenden beiden Größen zusammen: Auslastung und Tagesrate.


1. Auslastung in der Ferienvermietung


Bei der Auslastung können wir uns auf die folgenden Erfahrungswerte und Hypothesen beruhen:

  • In den Sommermonaten Juni - September erzielen wir Auslastungen jenseits der 90%

  • In den bayrischen Ferien (Sommer, Herbst, Fasching, Ostern und Pfingsten) erzielen wir Auslastungen von ebenfalls mindestens 90%

  • Die Periode von ca 10. November bis 26. Dezember ist die Schwierigste mit Auslastungen von maximal 50%

  • Lange Wochenenden, von Do bis So oder von Fr bis So "end of day" gehen immer

  • Ferienwohnungen für 4 oder mehr Personen sind de facto immer vermittelbar, unabhängig von der Jahreszeit

  • Der Erfolg der Vermietung im Winterhalb wird maßgeblich getrieben durch das Wetter

  • Im Herbst korreliert die Anzahl der Sonnentage direkt mit dem Vermietungserfolg

  • Im ersten Quartal eines Jahres ist die Höhe der Schneedecke und die Zahl der Skitage direkt proportional zum Vermietungserfolg

Wie Sie sehen, ergibt sich daraus eine Kalkulation als eine Mischung aus harten Fakten und saisonaler Varianz.


2. Tagespreise in der Ferienvermietung


Neben der Auslastung ist die Frage nach dem "Preis pro Nacht" ganz entscheidend. Dieser wird bestimmt durch verschiedene Messgrößen, wie z.B.

  • Der Renovierungsgrad und das Alter der Ferienimmobilie

  • Der Ausstattungsstandard der Ferienimmobilie

  • Die Größe der Ferienimmobilie bzw. das Fassungsvermögen des Objektes

In Oberbayern erzielen wir Spitzenpreise in der letzten Juli und ersten Augustwoche. Die besten Deals gibt es im vierten Quartal für Gäste.


Im Vergleich zu internationalen Destinationen ist der Preis hier jedoch "gefühlt" gedeckelt. In Kroatien, Italien (Südtirol) und Mallorca werden für vergleichbare Objekte die doppelten Tagespreise aufgerufen. Wir haben Hypothesen warum das so ist, würden diese aber an anderer Stelle einmal diskutieren und besprechen.


3. Kosten für die Ferienvermietung


Wir haben uns mit stayFritz auf verschiedene Cluster fokussiert. Innerhalb dieser Cluster haben wir unsere Operations vorbereitet, so dass wir neue Einheiten verhältnismässig einfach onboarden können.


D.h. in der Kostenbetrachtung schlagen bei neuen Ferienimmobilien eher die variablen Kosten wie Wäsche, Housekeeping und verbrauchsabhängige Nebenkosten zu Buche. Aufwendungen für Backoffice, wie Vermarktung, Housekeeping Steuerung, Einkauf oder auch Buchhaltung haben wir bereits "auf der Platform".


Der Rest ist dann etwas Fantasie und Lust auf das Projekt. Wir halten Sie auf dem Laufenden, wie es weitergeht.

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