Investieren in Ferienimmobilien - Was bedeutet das eigentlich, wann würden Sie ein Investment als erfolgreich bezeichnen und wann nicht?
Seit vielen Jahren beschäftigen wir uns mit Ferienimmobilien. Mit dem Ankauf von Ferienimmobilien, mit der Renovierung von Ferienimmobilien, mit dem Betrieb von Ferienimmobilien sowie mit dem Verkauf von Ferienimmobilien.
„Was macht eine Ferienimmobilie zu einem gelungenen Investment? Ist es die Rendite oder ist es die Wertsteigerung? Es kommt drauf an.”
Wir nehmen Sie in diesem Text auf eine kleine Reise und arbeiten heraus, auf welchem Wege wir uns der Antwort zu dieser - durchaus großen - Frage nähern.
Auf die richtige Kennzahl kommt es an
Die Seite der Einnahmen
Wir denken für die Diskussion der Frage nach einem gelungenen Immobilien Investment ist die Definition der relevanten Kennzahl das Wichtigste. D.h. bevor ich entscheiden kann, welche Ferienimmobilie möglicherweise lohnender ist, gilt es zu entscheiden anhand von welcher Kennzahl diese Entscheidung getroffen werden soll.
Für unsere Investments haben wir zwei Kerngrößen definiert:
die Einnehmen aus der Vermietung
die Einnehmen aus der Wertsteigerung
Bei den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienimmobilie geht es darum zu bewerten, wieviel Mieteinnahmen eine Ferienimmobilie im Laufe eines Jahres erzielt wird. Wenn wir an Vermietung denken, dann denken wir in der Regel an die Kurzzeitvermietung. Das sind typischerweise touristisch und geschäftlich Reisende, die Wohnung oder das Haus für kurze Dauer anmieten.
Bei den Einnahmen aus Wertsteigerung geht es um die Bewertung wieviel Erlös eine Immobilie beim Verkauf nach einer gewissen Haltedauer erlösen wird oder erlösen könnte und wie dieser Erlös dann Verhältnis zum Einkaufspreis steht..
Die Seite der Ausgaben
Wenn Sie sich über die Einnahmen im Klaren sind, dann geht es darum zu definieren, welche Ausgaben Sie zu Grunde legen für die Bewertung.
Hier könnte man zunächst mit dem Nettokaufpreis starten. Das ist die Summe in €, die Sie dem Verkäufer überweisen, sollten Sie sich final für den Kauf entschieden und den Notarvertrag unterschrieben haben.
Im Sinne einer ehrlichen Rechnung "Was ist die Rendite auf mein investiertes Kapital?", dann könnte man auch den Bruttokaufpreis in Spiel bringen. Der Bruttokaufpreis beschreibt die gesamte Summe, die Sie für den Kauf einer Immobilie aufbringen mussten. D.h. der Nettokaufpreis zzgl. der Kosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerb oder auch den Immobilienmakler.
Der Rest ist persönliche Präferenz
Rein mechanisch haben Sie damit alle Kennzahlen, die Sie benötigen, um eine Rendite zu berechnen. Sprich mit der Seite der Einnahmen und der Seite der Ausgaben können Sie folgende Rechnung anstellen: Rendite p.a. = Einnahmen p.a. / Kaufpreis.
Ab wann die Zahl, die bei der Kalkulation herauskommt, für Sie die Richtige ist, das können allein Sie selbst entscheiden und hängt von vielen Faktoren ab.
Nehmen wir das folgende (konstruierte) Beispiel
Wir schreiben zu diesem Zeitpunkt das Jahr Januar 2023. Gerade veröffentlichte die Finanzpresse, dass einer der am Markt agierenden Robo-Advisors einen Festgeldzins von 2% p.a. verspricht.
Argumentation 1: "Warum sollte ich mir das antun"
Würde Ihre Kalkulation eine Rendite von unter 3% p.a. ergeben, dann sollten Sie sich fragen, warum Sie sich unbedingt in das Thema Ferienimmobilien Investments stürzen wollen. Wenn Sie ohne Aufwand und Arbeit für das Festgeldangebot eines Roboadvisors 2% p.a. erhalten, warum sollten Sie sich die Arbeit tun, die eine Ferienimmobilie mit sich bringt.
Argumentation 2: "Selbst nutzen und profitieren"
Stellen Sie sich vor, Sie erwägen ein Investment in eine Ferienimmobilie, weil sie in einem tollen Gebiet steht, eine aussergewöhnliche Architektur besitzt an der Sie sich erfreuen oder weil Sie schlichtweg selbst mal drin wohnen wollen.
In diesem Fall ist eine Rendite in egal welcher Höhe lohnenswert. Warum? Weil Sie den Fokus darauf haben, sich an der Ferienimmobilie zu erfreuen oder gar selbst drin zu wohnen. Wenn Sie zur Selbstnutzung auch noch einen positive Rendite erzielen können, dann haben Sie alles richtig gemacht.
Argumentation 3: "Reines Instrument zur Erzielung maximaler Renditen mit kontrollierbarem Risiko"
Stellen Sie sich vor, Sie wollen Rendite maximieren. Eine Rendite von unter 3% ist nett, aber nicht die Zahl von der Sie nachts träumen. Sie würden sich gegen dieses Ferienimmobilien Investment entscheiden, weil es nicht Ihren Renditeanforderungen entspricht, die vermutlich deutlich höher liegen.
So what?
Sie merken schon. It's complicated. Am Ende des Tages ist die Frage nach der Rendite eines Ferienimmobilien Investments eine Frage der persönlichen Präferenz. Was genau bedeutet "erfolgreich"? Was genau bedeutet "hohe Rendite"? Das sind Fragen, die Sie sich als Investor stellen und beantworten müssen. Erst dann können Sie eine Aussage treffen ob eine Immobilie zu Ihrem Risikoappetit oder Anspruch passen.
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